Le cadastre vertical : définition et utilité

Définition

Conformément aux dispositions de la loi modifiée du 16 mai 1975 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis; le cadastre vertical est : « l’état descriptif des lots d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété » .

La caractéristique principale d’un tel immeuble réside dans sa division en parties privatives et en parties communes.

Chaque partie privative distincte constitue un lot privatif, dont la propriété exclusive appartient à un copropriétaire et dont la jouissance exclusive lui est réservée, et auquel est rattachée une quote-part des parties communes, communément appelée «millième».

Par contre les parties communes, sont utilisées par l’ensemble des copropriétaires et sont soumises à une propriété indivise et une jouissance partagée entre eux.

Le cadastre vertical d’un immeuble comporte une partie écrite : le tableau et une partie graphique : les plans descriptifs de division.

Champ d’application

Depuis 1989, l’établissement d’un cadastre vertical est obligatoire pour tout immeuble soumis au statut de la copropriété, qu’il soit nouvellement construit ou déjà existant. Il documente la division de cet immeuble en parties communes (chaufferie, buanderie, dégagements,…) et en parties privatives ( appartements, garages, caves,…).

Le cadastre vertical décrit les lots privatif d’un immeuble en copropriété au moyen d’un tableau et de plans descriptifs de division permettant leur identification et leur localisation précise. Le tableau indique la désignation cadastrale du lot privatif, comprenant le numéro d’ordre, le bloc, l’escalier et l’étage, ainsi que sa nature, sa surface utile et sa quote-part des parties communes.

Chaque partie privative qui peut faire séparément l’objet d’une transaction immobilière, constitue un lot privatif autonome, détaillé dans le tableau descriptif de division des lots.

Plans descriptifs de division

Les plans sont dressés par un architecte, un ingénieur-conseil ou un géomètre officiel à l’échelle 1/100 (plan de situation : 1/250 ou 1/500).

Les plans descriptifs de division représentent les différents lots privatif et leurs délimitations par rapport aux parties communes et aux autres lots. Ils comprennent :

• le plan de situation
• les plans d’étages
• les plans-coupe

Les plans d’étages indiquent non seulement les limites et les mesures des lots privatifs, mais aussi leur délimitation par rapport aux parties communes et aux autres lots. Ils affichent encore la désignation cadastrale du lot privatif, ainsi que les natures et les surfaces de chacune de ses parties principales et accessoires.

Les plans descriptifs de division doivent s’accorder avec les limites du terrain qui supporte l’immeuble !

Tableau descriptif et désignation cadastrale

Le tableau descriptif de division énumère pour chaque lot privatif, sa surface utile, sa quote-part ( millièmes ) , sa nature et sa désignation cadastrale.

La désignation cadastrale d’un lot privatif est composée des éléments suivants :

numéro – bloc – escalier – niveau

L’indication numéro permet de désigner le lot privatif sans équivoque et de l’identifier sur le plan d’étage respectif, elle établit ainsi le lien entre tableau et plans descriptifs. Les indications bloc – escalier – niveau, reproduisent la division architecturale de l’immeuble et permettent de situer sommairement le lot privatif.

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exemple = 3ème ligne du tableau ci dessus

Mise en conformité

La mise en conformité avec la loi modifiée du 19 mars 1988, concerne principalement la division des immeubles déjà en copropriété avant le 1er avril 1989, date d’entrée en vigueur de la loi.

Chaque mise en conformité part de l’acte de constitution de la copropriété (acte de base) et aboutit à un tableau descriptif qui règle l’attribution des nouveaux lots privatifs aux différents copropriétaires.

La loi du 29 mars 2024 a cependant supprimé la date limite du délai de mise en conformité.

La motivation à la base de cette décision pragmatique en est la grande difficulté de réalisation rencontrée dans certaines copropriétés ou les conflits dus aux contradictions entre la division décrite dans l’acte de base et la division actuelle constatée , sont nombreux et peuvent entraver le processus de mise en conformité.

Remarques

• Le cadastre vertical d’un immeuble ne prend effet qu’au moment de son entérinement par un acte notarié (acte de base).
• La surface utile est la surface de plancher du lot privatif, quelle que soit la hauteur sous plafond. Par contre une hauteur sous plafond inférieure à deux mètres, donne lieu à une réduction de la quote-part.
• Pas de cadastre vertical requis, si toutes les parties de l’immeuble appartiennent au même propriétaire.
• Tous les lots privatifs doivent être définis comme tels, ceux qui ne le sont pas, étant assimilés aux communs.
• La somme de tous les millièmes de parties privatives doit toujours être égale à 1000 / 1000 èmes.

source : ACT – Administration du Cadastre et de la Topographie